Acheter une maison au Québec : que regarder pendant la visite ?

Devenir propriétaire, c’est un grand projet de vie — et la visite de la propriété est la première étape vers votre promesse d’achat acceptée. C’est là que vous confirmez votre coup de cœur, mais surtout que vous ouvrez l’œil sur tout ce qui pourrait influencer votre décision... ou le prix que vous serez prêt à offrir !

L’inspection du bâtiment — toujours fortement recommandée, même si la loi ne l’oblige pas — sera une condition de votre promesse d’achat et devra être réalisée généralement dans les 10 jours suivant l'acceptation de votre offre. Mais attention, elle ne remplace pas votre vigilance lors de la visite ! C’est votre responsabilité, avant de vous engager dans un contrat légal (oui, la promesse d’achat est un contrat), de repérer des problématiques ou entretiens à prévoir qui ne pourront pas faire partie de la négociation.

Ce qu’il faut examiner lors d'une visite de maison

Avant même de visiter (ou au minimum une fois sur place), prenez le temps de lire la Déclaration du vendeur. Ce document obligatoire pour les propriétés résidentielles au Québec contient des informations clés sur :

• Les travaux réalisés

• Les matériaux utilisés

• Les sinistres passés

• L’âge et l’entretien des systèmes mécaniques

  
  

Elle vous permet de visiter en toute connaissance de cause. Vous pourrez porter attention aux éléments mentionnés à la Déclaration du vendeur, une fois sur place, et faire une offre en toute connaissance de cause.

L’état général d’un bâtiment au Québec

L’état de l’extérieur de la propriété en dit long sur l’entretien global réalisé par les propriétaires actuels. Voici une liste des éléments à observer sur le bâtiment :

• Fondations et fissures : Observez les murs extérieurs et la fondation pour détecter des fissures, signes possibles de mouvement du sol ou de problèmes structurels. Est-ce que le revêtement est endommagé, gondolé ou fissuré ? Y a-t-il de la moisissure sur certains coins de la maison ? En présence de fenêtres, des margelles ont-elles été installées pour protéger les ouvertures des infiltrations d'eau ?

• Toiture : Vérifiez l’état des bardeaux, la présence de mousse, de déformations ou de signes de vieillissement. Si les coins de bardeaux sont retroussés ou bombés, les bardeaux sont probablement dus pour être remplacés.

• Fenêtres et portes : Testez leur fonctionnement. Y a-t-il des courants d’air ? Des signes d’humidité ? Est-ce que des scellants d'étanchéité sont présents au pourtour des fenêtres ? Sont-ils fissurés ou craqués ?

• Pentes de terrain et gestion des eaux : Le terrain est-il en pente vers la maison (mauvais signe) ou s’écoule-t-il vers l’extérieur ? Où vont les eaux de pluie ? Y a-t-il de l’eau qui s'accumule à certains endroits sur le terrain ?

• Balcons et patios : En bois ou en béton ? Sont-ils bien fixés ? Sur quelle structure reposent-ils ? Quel est l’état du bois ?

Les systèmes mécaniques

Évidemment, vous n'êtes pas des experts des installations mécaniques, mais vous pouvez tout de même jeter un oeil à ces éléments :

• Panneau électrique : Quel est son âge ? Quel est le type de câblage ?

  *Si vous voyez du filage en aluminium (courant entre 1965 et 1978), soyez vigilant. Bien que toujours légal, il présente des risques d’incendie s’il est mal raccordé, surtout lorsqu’il est jumelé à du cuivre. L’aluminium peut provoquer un réchauffement des connexions. Il est souvent nécessaire de faire vérifier ces installations par un électricien qui pourra émettre un certificat de conformité — requis par certaines compagnies d’assurance.

• Plomberie : Testez la pression d’eau, vérifiez sous les lavabos pour déceler des fuites. Quel est le matériau utilisé (cuivre, PVC, plomb, poly-B) ?

• Chauffe-eau : Les compagnies d’assurance refusent généralement d’assurer les chauffe-eau qui ont plus de 10 à 12 ans. Prenez note de son année d'installation et prévoyez ce budget d’avance. Y a-t-il une soucoupe sous le chauffe-eau pour prévenir les dégâts d'eau ? Est-ce que celle-ci est raccordée au drain de plancher ?

  
  

Isolation et ventilation

Une isolation et une ventilation déficientes peuvent nuire gravement à une maison, autant sur le plan du confort que de la durabilité. En plus d’augmenter les coûts d’énergie, elles favorisent l’humidité, la formation de moisissures et la détérioration des matériaux. À long terme, cela peut aussi affecter la santé des occupants et la valeur de la propriété.

• Isolation : Vérifiez s’il y a des courants d’air, posez des questions pour savoir à combien montent les frais de chauffage. Est-ce que l’isolation de l’entretoit a déjà été optimisée ? Est-ce que les murs intérieurs et la fondation sont isolés ?

• Ventilation : Les salles de bain et la cuisine doivent être dotées de ventilateurs fonctionnels pour éviter l’accumulation d’humidité, qui mène souvent à la moisissure. L’immeuble est-il équipé d’un échangeur d’air ? À quand date le dernier entretien ?

  
  

Matériaux dangereux

Vermiculite, moisissures et champignons, radon, contaminants de sol, isolation de polystyrène expansé (EPS) : certains matériaux utilisés dans les constructions plus vieilles peuvent être dangereux pour les occupants dans certaines situations, particulièrement l'amiante. Utilisée au Québec jusqu’à la fin des années 1980, l'amiante peut être présente dans certains matériaux comme la vermiculite (isolant), le stucco (plâtre), les tuiles, les calorifuges ou les colles. Elle est souvent invisible à l’œil nu et les propriétaires ne sont pas toujours conscients de sa présence, même si elle devrait être mentionnée dans la déclaration du vendeur. La présence peut être confirmée en faisant appel à un spécialiste.

Environnement et quartier

Au-delà des vérifications techniques et des éléments physiques de la propriété, il est essentiel de vous poser une question simple mais cruciale : est-ce que je me vois vraiment vivre ici ? La visite ne sert pas seulement à repérer des défauts ou à valider des rénovations. Elle est surtout là pour vous aider à ressentir si cet endroit peut devenir votre futur chez vous.

Une fois la promesse d’achat acceptée par les vendeurs, il ne sera plus possible de faire marche arrière simplement parce que l’environnement ne vous convient pas ou que vous réalisez trop tard que vous n’y êtes pas bien. Prenez donc le temps d’évaluer ce qui n’apparaît pas sur une fiche technique : la lumière naturelle, les sons ambiants, le voisinage, l’ambiance du quartier. Est-ce calme ou bruyant ? Agréable à parcourir à pied ? Près des services essentiels pour votre mode de vie ?

Ces impressions, souvent subtiles, jouent un rôle immense dans votre satisfaction à long terme. Ne les négligez pas. Une maison peut être impeccable sur papier, mais si elle ne vous ressemble pas, elle ne deviendra jamais un vrai chez vous. Au risque de nous répéter, l'inspection de la propriété ne pourra jamais être utilisée pour revenir sur des éléments subjectifs, tels que votre appréciation de l'environnement.

Pourquoi la visite est si importante avant d'acheter une maison ?

Ce que vous voyez pendant la visite ne peut pas être utilisé après l’inspection comme motif de retrait. Les tribunaux au Québec sont clairs : pour qu’un désistement soit valide, le problème doit répondre à des critères bien précis.

Conditions pour un désistement légitime :

• Le problème doit avoir été découvert grâce à l’inspection, pas lors de la visite.

• Il doit être invisible, non prévisible et non déclaré.

• Il doit être majeur, coûteux à réparer, et proportionnel au prix de vente.

• Il ne doit pas relever de l’entretien courant.

• L’inspection n’est pas un outil de renégociation automatique

• Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une renégociation. Elle ne peut avoir lieu que si l’acheteur dispose d’un droit légitime de retrait et si les deux parties s’entendent.

💡Important : Pour tous nos clients qui souhaitent acheter une maison, nous recommandons toujours des inspecteurs en bâtiment membres de l’AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiments du Québec), reconnus pour leur rigueur et leur formation continue. Vous pouvez consulter l’annuaire officiel ici : Trouver un inspecteur qualifié

Une décision qui coûte cher : jurisprudence Saviez-vous que dans l’affaire Simoneau c. Bisson (2024 QCCS 719), une acheteuse a été condamnée à verser 87 000 $ en dommages pour s’être désistée sans droit après l’inspection? Le tribunal a conclu que les problèmes invoqués étaient visibles lors de la visite. Une leçon importante sur la rigueur attendue des acheteurs.

Faire une visite rigoureuse, c’est poser les bonnes questions, observer avec attention et consulter tous les documents à disposition. C’est aussi un bon moment pour vous faire accompagner par un professionnel, surtout si vous êtes nouvel arrivant et que les normes québécoises vous sont encore inconnues.

En visitant une propriété avec lui, vous bénéficiez de son expertise pour évaluer la qualité et la valeur de la maison. Il peut identifier les détails que vous pourriez manquer, comme des signes de problèmes structurels ou des réparations nécessaires, et peut évaluer si le prix demandé est juste par rapport aux tendances actuelles du marché.

À Chez soi Québec, nous vous aidons à mieux comprendre chaque étape du processus d’achat et à repérer les pièges potentiels dès la première visite. Grâce à notre expertise du marché québécois et notre réseau de partenaires qualifiés, vous faites un achat en toute confiance. Contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et faites le premier pas vers votre nouveau chez-vous !

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Cet article est rédigé à partir de notre expérience concrète sur le terrain en tant que courtiers immobiliers. Bien que nous partagions des conseils utiles et des points de vigilance à considérer lors des visites de propriétés, nous ne sommes ni inspecteurs en bâtiment agréés, ni détenteurs d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Nous vous recommandons vivement de faire appel à un professionnel certifié, membre d'une association reconnue, afin d’obtenir une inspection complète et conforme aux normes en vigueur.