Taux d'intérêts au Canada en 2025 : ce que les acheteurs doivent savoir

Alors que le marché immobilier canadien et québécois continue d’évoluer rapidement, les acheteurs — en particulier les premiers acheteurs — doivent composer avec un marché compétitif et une situation économique complexe.

Pour faire le point, nous avons rencontré Cédric Thériault, courtier hypothécaire chez Planiprêt et représentant en épargne collective auprès d’Investia Services Financiers Inc., afin de discuter des grandes tendances en matière de financement hypothécaire en 2025.

Taux fixes vs taux variables : à quoi s’attendre?

En 2025, les taux fixes au Canada sont influencés par les taux obligataires du gouvernement du Canada, eux-mêmes liés aux politiques monétaires de la Réserve fédérale américaine. Dans le contexte politique et économique actuel, les économistes prévoient une relative stabilité des taux fixes cette année.

« Je me rappelle j'offrais des taux entre 6,2 et 6,5 % en décembre 2023. Ça a baissé assez vite pour atteindre des taux entre 3,74 % et 4,2 % aujourd'hui. » - Cédric Thériault, courtier hypothécaire chez Planiprêt

En revanche, les taux variables — basés sur le taux directeur de la Banque du Canada — pourraient connaître une baisse de 0,25 à 0,75 % d’ici la fin de l’année, selon les grandes banques canadiennes.

Les taux variables pourraient donc redevenir plus intéressants, surtout pour les acheteurs à la tolérance au risque plus élevée. En même temps, une hausse de l’inflation causée par les tarifs douaniers pourraient garder les taux à la hausse, mais ce n’est pas ce qui est prévu.

Quel terme choisir pour son hypothèque en 2025?

Cédric Thériault propose trois grandes stratégies :

1. Taux variable : idéal pour ceux qui sont à l’aise avec un peu de volatilité, un peu plus solides financièrement ou qui envisagent un changement de situation à moyen terme. Ça peut être un bon choix également si la personne est rendue à son renouvellement.

   
   

2. Taux fixe 2 ou taux fixe 3 ans : populaire chez les premiers acheteurs; permet de renouveler à de meilleurs taux dans quelques années, et même potentiellement, à un taux plus bas, tout en offrant une stabilité de paiement lors de leur premier terme.

   
   

3. Taux fixe 5 ans : solution de tranquillité d’esprit. Entre 3,74% et 4,24 %, il s’agit tout de même d’un bon taux d'intérêts historiquement. À ce moment-là, je vais recommander des prêteurs virtuels, car leur pénalité pour bris d’hypothèque en cours de terme est beaucoup plus faible que les prêteurs traditionnels.

💡 Conseil de notre expert : Les taux fixes actuels restent dans les moyennes historiques et sont des options intéressantes pour les premiers acheteurs. Acheter une première maison vient avec beaucoup de dépenses et c'est parfois plus raisonnable de fixer son taux pendant une plus courte période de 2 à 3 ans.

Au-delà du taux hypothécaires : comment choisir son hypothèque?

Selon Cédric, d’autres éléments sont tout aussi importants que le taux d'intérêts :

1. Les pénalités en cas de bris d'hypothèque : Briser une hypothèque avant la fin du terme peut entraîner une pénalité. Elle correspond généralement à trois mois d’intérêts ou à un calcul basé sur la différence de taux si les taux ont baissé — selon ce qui est plus élevé. Par exemple, pour un prêt de 300 000 $, la pénalité pourrait être de 3 000 $ à 6 000 $ selon le cas.

   
   

2. La flexibilité du produit : Est-ce que le prêt est convertible ou non, transférable, options de remboursement, etc.

   
   

3. Les plans de vie à moyen terme : Avez-vous un emploi qui peut vous amener à déménager ? Prévoyez-vous changer d'emploi ? Avez-vous des projets à court-moyen terme ?

   
   

« Si tu penses devenir travailleur autonome prochainement, mieux vaut éviter un terme fixe de 1, 2 ou 3 ans, car il pourrait être difficile de te requalifier pour un nouveau prêt. Un terme fixe de 5 ans vous permettra d’avoir une belle moyenne deux ans au moment du renouvellement. Il faut toujours tenir compte de sa situation personnelle et professionnelle. »

Exemple concret de capacité d’emprunt

« Deux personnes qui viennent de finir leurs études et qui entrent sur le marché du travail, disons au gouvernement : l’un fait 50 000$, l’autre 60 000$. On est à 110 000 $ de revenu de ménage. S’ils n’ont pas beaucoup de dettes au bilan et en assumant des taux autour de 4,2 – 4,3 %, on peut emprunter environ 450 000 $. Mais encore là, je ne recommanderais pas nécessairement d’emprunter autant. […] Je regarderais vraiment votre paye nette, puis je ferais une recommandation en fonction de votre vraie capacité. »

Les meilleurs conseils aux premiers acheteurs

Le marché demeure difficile, notamment à Québec, avec des prises de valeur de 17 % pour le condominium et à 19 % pour l’unifamiliale, entre le 1er trimestre de 2024 et celui de 2025.

Dans ce contexte, Cédric insiste sur la préautorisation hypothécaire : essentielle pour renforcer une promesse d’achat. Sachant que nous aurons seulement 14 jours une fois l’offre acceptée pour obtenir une approbation finale (avec un autre acheteur probablement en deuxième rang sur la maison), on doit être prêt à soumettre le dossier rapidement. C’est donc important de faire un tour de ta situation financière en avance : actifs, passifs, dépenses mensuelles, train de vie, dettes.

« Normalement, on ne voudrait pas que le paiement de l'hypothèque représente plus de 30 % de son revenu net par mois. On peut aller jusqu’à 35 % si on pense que le salaire va augmenter à très court terme. » - Cédric Thériault, courtier hypothécaire chez Planiprêt

Il faut aussi prendre le temps de bien prévoir les dépenses cachées : taxes, entretien, électroménagers, assurances, meubler les pièces, déneigement, entretien paysager, peinture, chauffage qui coûtera le double qu’un 4 ½, etc.

💡 Conseil de notre expert : C’est plus simple de couper de 5 à 10 % ses dépenses dans les mois précédents son projet d’achat que d’essayer de sauver quelques points de base sur les taux hypothécaires. Aussi, si tu prévois d’acheter un nouveau pick-up de l’année à 1 100 $ par mois, ce n'est définitivement pas le moment.

Outils et aides gouvernementales pour premiers acheteurs

C’est important à connaître les outils qui peuvent réduire vos coûts, augmenter votre mise de fonds et faciliter l’achat d’une première propriété. Ils peuvent faire une vraie différence dans votre budget. Parmi les leviers à disposition des acheteurs :

1. CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : Permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par an, déductible d’impôt, pour un total à vie de 40 000 $. Les retraits pour acheter une première propriété sont non imposables.

2. RAP (Régime d’accession à la propriété) : Permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans payer d'impôts pour l’achat d’une habitation admissible. Le montant doit être remboursé sur 15 ans.

3. Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation : Offre un crédit d’impôt non remboursable allant jusqu’à 1 500 $ pour les premiers acheteurs. L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire dans les 4 dernières années.

4. Nouvel amortissement sur 30 ans (hypothèque assurée) : Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs peuvent amortir leur prêt assuré sur 30 ans. Cela permet de réduire les paiements mensuels.

   
   

« On peut combiner les deux, CELIAP et RAP, ce qui est très important à savoir. »

💡  Conseil de notre expert : Beaucoup de gens souhaitent gérer leurs finances eux-mêmes — et c’est bien correct. Mais en voulant éviter des frais de 2 % par an sur les placements, ils oublient parfois des détails importants, comme transmettre le formulaire du crédit d’impôt pour premiers acheteurs à leur comptable… et laissent ainsi plus de 2 000 $ sur la table. Un bon accompagnement peut rapidement se rentabiliser.

Renouvellement hypothécaire : comment magasiner son taux ?

Les propriétaires arrivant à terme de leur hypothèque en 2025 doivent si prendre d’avance, Cédric recommande 4 à 5 mois à l’avance. Le renouvellement est une excellente occasion :

• De renégocier les conditions de son prêt

• De refinancer pour consolider des dettes, faire des rénovations ou contribuer à ses REER

• D’optimiser sa fiscalité

« Le premier conseil, c’est de s'y prendre tôt. Probablement que ta banque actuelle ou ton prêteur va te suggérer certains taux. On va s’assurer que si on transfère ton hypothèque à une autre institution, c’est avantageux pour toi. C’est souvent un bon moment pour refinancer en même temps. Il est possible de refinancer jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Par exemple, pour une maison évaluée à 400 000 $, on peut refinancer jusqu’à 320 000 $. Si le solde hypothécaire est de 200 000 $, cela vous donne accès à 120 000 $ en liquidités. Cet argent peut ensuite être utilisé comme on veut : Est-ce qu’on veut faire des rénovations à court-moyen terme? Est-ce qu’on a des dettes à consolider? Est-ce qu’on veut optimiser nos REER cette année? Ou mettre des REEE pour les études de nos enfants. On peut inclure tout ça dans le refinancement. »

Marché immobilier 2025 : faut-il attendre avant d’acheter une maison?

Avec la pénurie de logements et un inventaire de propriétés toujours limité, les prix immobiliers continuent de grimper. Les programmes gouvernementaux facilitent l’accès à la propriété, mais ils agissent principalement sur la demande, sans agir concrètement sur le déséquilibre de l’offre. Cela pousse donc les prix à la hausse. Même si des projets de construction sont prévus, le marché est encore loin de l’équilibre.

Attendre une baisse des taux, ou attendre d’avoir 20 % de mise de fonds pour sauver l’assurance SCHL, peut donc s’avérer coûteux. Par exemple, un jumelé qui valait entre 275 000 $ et 315 000 $ en 2023-2024 peut maintenant se vendre autour de 400 000 $.

Le marché est encore largement en surchauffe, avec un prix médian d’une maison unifamiliale à Québec qui est passé de 365 000 $ à 435 000 $ en un an.

« Pour moi, c’est un peu comme les marchés financiers : il faut entrer le plus tôt possible. Une fois que tu es propriétaire, tu profites de la montée des prix. Avec la rareté des logements, la demande qui explose, les taux qui baissent et les nouveaux programmes comme le CELIAPP ou l’amortissement sur 30 ans, tout pointe vers une pression de la demande à la hausse. Même si on promet de construire, l’offre n’arrivera pas demain matin. Donc oui, je pense que c’est encore un bon moment d’entrer sur le marché. »

À retenir sur les taux d'intérêts en 2025

Le financement hypothécaire en 2025 demande plus que jamais une analyse personnalisée.

Avec l’aide d’un conseiller qui comprend les aspects financiers, fiscaux et immobiliers, les acheteurs peuvent non seulement économiser, mais aussi optimiser leur stratégie globale.

1. Les taux variables deviennent de plus en plus intéressants, mais ne conviennent pas à tous.

2. Le CELIAPP, le RAP et le crédit d’impôt sont de puissants leviers pour les premiers acheteurs, et il est possible de les combiner.

3. Le renouvellement hypothécaire est un moment-clé pour revoir l’ensemble de sa stratégie financière.

4. Il est essentiel de penser globalement : capacité d’emprunt, fiscalité, style de vie. L’accompagnement d’un conseiller d’expérience peut éviter des erreurs coûteuses.

Besoin de conseils sur votre financement ou votre projet d'achat : Pour une analyse complète de votre dossier, réservez votre consultation gratuite avec notre équipe. Nous démarrerons votre projet avec confiance et vous mettrons en contact avec notre expert Cédric Thériault - Courtier hypothécaire chez Planiprêt et Représentant en épargne collective auprès d’Investia Services Financiers Inc..

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