Dans le marché immobilier actuel, il est fréquent de voir la mention « la présente vente est faite sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur ». Cette clause signifie que le vendeur se dégage de toute responsabilité concernant la qualité de la propriété.
En d’autres mots, si des problèmes surviennent après l'achat, ils deviennent la responsabilité de l’acheteur, sans possibilité de recours contre le vendeur. En tant qu’acheteur, il est crucial de bien comprendre les implications de cette clause et de se demander si l’on est prêt à accepter les risques associés. Vous pourrez ensuite préparer votre offre d’achat en toute connaissance de cause.
Qu’est-ce que la garantie légale de qualité ?
La personne qui vend un immeuble avec garantie légale au Québec est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente dans un document intitulé la déclaration du vendeur. Cette garantie légale est scindée en deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité.
Ces garanties existent automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de les inclure explicitement dans le contrat.
La garantie du droit de propriété (titres)
La garantie du droit de propriété protège l’acheteur contre les risques suivants :
Le bien est libre de droits non déclarés par le vendeur.
Le vendeur libérera le bien de toute hypothèque, sauf celles que l’acheteur accepte d’assumer.
Il n’existe aucun empiètement sur la propriété provenant du vendeur ou d’un tiers.
La propriété ne viole aucune restriction de droit public (sauf celles déclarées par le vendeur ou évidentes).
La garantie de qualité
Vendre une propriété avec la garantie légale de qualité signifie que le vendeur garantit que le bien est exempt de vices cachés au moment de la vente.
Un vice caché est un défaut important non apparent, qui existait avant l'achat et qui diminue l'usage de la propriété ou sa valeur. Il doit être invisible lors de l'achat, grave, et inconnu de l'acheteur. Avec la garantie légale, le vendeur est responsable des vices cachés même si ceux-ci se manifestent après la vente.
Si le vendeur connaissait un défaut et ne l’a pas divulgué, sa responsabilité est étendue, et il devra indemniser l’acheteur pour la perte de valeur de la propriété ainsi que pour tous les autres dommages causés.
Acheter une maison « sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur » signifie donc que l’acheteur renonce non seulement à la garantie de son vendeur immédiat, mais également à toutes les garanties offertes par les vendeurs antérieurs de l’immeuble, car cette mention brise la chaîne des garanties qui ont été offertes par les vendeurs aux acheteurs depuis la construction.
Pourquoi vendre sans garantie légale ?
Les maisons anciennes, comme les maisons ancestrales, peuvent présenter des défauts liés à l’usure du temps ou à la fin de vie des matériaux. Il se peut que le vendeur ne connaisse pas l’historique complet des travaux effectués ni la manière dont ils ont été réalisés à l’origine.
Dans le cas d'une succession ou d’une reprise de finance en raison de la connaissance limitée du vendeur (ou de l’héritier) quant aux vices qui pourraient affecter l’immeuble.
Certains vendeurs préfèrent se décharger de toute responsabilité pour éviter des litiges potentiels à l’avenir. Une personne âgée, par exemple, qui veut éviter d’être inquiétée par la possibilité d’un éventuel recours en vice caché contre elle ou sa succession.
Les risques d’acheter sans garantie légale
Aucun recours contre le vendeur : Si un vice est découvert après l’achat, l’acheteur n’aura aucun recours contre les anciens propriétaires. On peut penser à des problèmes d’infiltration d’eau, de moisissures, de structure, de composantes électriques, etc. Le seul recours possible consiste à démontrer que le vendeur a volontairement caché la vérité sur un aspect important de la vente. Cette omission doit être si majeure pour l’acheteur que si elle avait été connue, la propriété n’aurait pas été achetée, ou pas au même prix.
Perte de garantie des propriétaires antérieurs : En cas d’exclusion complète de la garantie légale, l’acheteur ne bénéficiera pas des garanties des précédents propriétaires.
Revente de la maison : Au moment de revendre, il est possible que les futurs acheteurs soient réticents à acheter une propriété ayant déjà été vendue sans garantie légale.
Inspection essentielle : Bien que toujours fortement recommandée peu importe le type de propriété, l’acheteur doit faire une inspection préachat poussée et méticuleuse pour s’assurer de la valeur du bien.
Acheter sans garantie légale : oui ou non ?
Si vous avez un coup de cœur et que vous êtes déterminé à acheter, rendez votre offre conditionnelle à l'inspection. Cette étape est cruciale pour plusieurs raisons :
Évaluer les risques : L'inspection permet de détecter les problèmes cachés, comme des défauts structurels ou des vices invisibles, qui pourraient affecter l'état de la propriété.
Demander une inspection plus poussée : Si des points spécifiques doivent être approfondis par un expert, vous pourrez les réaliser avant de lever la condition d’inspection (ex. analyse de structure, problèmes d'humidité, etc.)
Renégocier le prix ou les conditions : Si l'inspection révèle des défauts majeurs, vous pouvez utiliser ces informations pour négocier une réduction du prix ou modifier les conditions de la vente. Cela peut inclure une baisse de prix en fonction des réparations nécessaires ou une demande au vendeur d’effectuer les réparations avant de finaliser la vente.
Prévoir les réparations plus mineures : L'inspecteur pourra aussi vous alerter sur les travaux à prévoir, qu'ils soient à faire à moyen ou long terme, vous permettant de prévoir un budget pour l'entretien de la maison.
Prendre une décision éclairée : Sans garantie légale, une inspection approfondie est essentielle pour vous assurer que l'achat est judicieux, en vous permettant d'éviter de mauvaises surprises après la vente.
En résumé, une inspection est un investissement essentiel pour acheter en toute confiance et réduire les incertitudes liées à un achat sans garantie légale. L’inspection d’une maison coûte entre 750 $ et 850 $ pour une maison unifamiliale. Ce prix peut varier en fonction de différents facteurs, tels que la superficie, l’âge, le type de bâtiment et la localisation.
Acheter une maison sans garantie légale comporte des risques importants, mais avec des précautions et une préparation adéquate, vous pouvez minimiser ces risques. En comprenant bien ce que couvre la garantie légale de propriété et de qualité, et en effectuant une inspection préachat complète, vous pouvez prendre une décision éclairée.
Vous pensez faire une offre sur une maison vendue sans garantie légale de qualité ? Vous avez des questions ? Prenez rendez-vous avec nous dans le calendrier ci-dessous pour une consultation immobilière gratuite, nous répondrons à toutes vos questions pour bien vous protéger dans votre projet d’achat.
Pour plus d'informations sur la garantie légale, consulter le site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec au https://www.oaciq.com/fr/articles/la-garantie-legale-de-propriete-et-de-qualite-1.